1. Sachverhalt (stark vereinfacht)

Ein Grundstückseigentümer arbeitete mit einer GmbH zusammen, um sein im Kanton Zug gelegenes Land mit vier Hochhäusern zu überbauen (A.a). Der Bau erfolgte zwischen Mai 2003 und Sommer 2013 (A.a und A.e).

Gemäss einer schriftlichen Vereinbarung zur Projektrealisierung kommen bei einer Vermietung die Nettomieterträge zu 85% dem Eigentümer und zu 15 % der GmbH zu (exakter Wortlaut der Klausel in E. 6.1). Gleichzeitig schlossen die Parteien einen «[p]artiarischen Darlehensvertrag» (A.b). Zwei Jahre später verkaufte der Eigentümer sein Land «miet- und pachtfrei» sowie ohne Überbindung von «obligatorischen Bestimmungen aus früheren Verträgen» zum Preis von CHF 9 Mio. an die GmbH (A.c).